ANACI BRESCIA

UN PUNTO DI RIFERIMENTO PER L’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE E UNA TUTELA PER I CONDOMINI

ANACI oggi in italia rappresenta un punto di riferimento per l’amministratore di condominio, la maggiore associazione a livello nazionale che raggruppa oltre 8.000 iscritti, amministratori professionisti che seguono nelle varie città dai 50 ai 100 condomini ciascuno. ANACI offre servizi di supporto, di aggiornamento e di formazione rappresentando una professionalità a tutto tondo non soltanto per gli stessi amministratori, ma anche per i proprietari di unità immobiliari che desiderano ottenere garanzie, assistenza e sostegno in questo settore. Far parte di Anaci Brescia significa approcciarsi a questa professionalità in maniera  preparata e competente ritrovando tutela nella stessa associazione. I condomini invece possono riscontrare in anaci brescia un punto di riferimento serio e coadiuvato da una rete di professionisti accreditati e altamente competenti.

In uno scenario oggi così complesso qual è il ruolo specifico di un’associazione di categoria come l’ANACI? Perché associarsi? Quanti sono ad oggi gli iscritti a Brescia e provincia? 

ANACI, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari è inserita nel panorama del mondo delle professioni della filiera dell’edilizia quale unico ed autorevole interlocutore per tutto quello che riguarda il tema CONDOMINIO. Il grande lavoro svolto in tutti questi anni dai dirigenti, ad ogni livello, e da ogni singolo Associato sul territorio ha permesso di essere punto di riferimento in vari tavoli aperti con le Istituzioni, Enti ed Associazioni. Basti pensare, a livello nazionale, che grazie allo straordinario intervento del Presidente Nazionale ANACI Ing. Francesco Burrelli, siamo inseriti in FINCO, REMIND FILIERA IMMOBILIARE, ASSOPATRIMONIO per dirne solo alcune.

Alla luce dei sempre nuovi adempimenti, le conseguenti responsabilità di tipo civile e penale, l’evoluzione tecnico normativa, risulta sempre più indispensabile per l’amministratore professionista avere un punto di riferimento e di confronto coi colleghi, per quanto riguarda la formazione continua e le modalità operative da adottare.

ANACI Brescia organizza periodicamente corsi di aggiornamento, con relatori di alto livello, specializzati nei diversi settori, in merito a vari argomenti di interesse professionale. I vari corsi/convegni sono spesso organizzati in collaborazione con enti, albi professionali, collegi, al fine di favorire un’uniformità di conoscenza tra i diversi professionisti e un utile confronto tra le diverse figure coinvolte nell’attività lavorativa.

L’iscrizione alla sede di Brescia garantisce inoltre il diritto di partecipare ai numerosi corsi e convegni organizzati su tutto il territorio nazionale.

ANACI dispone di un Centro Studi a livello nazionale dedicato per gli Associati lombardi e vari altri sul territorio, che raccolgono esperti professionisti del settore tecnico, giuridico, fiscale, con lo scopo di approfondire ogni novità normativa ed informare puntualmente gli Associati. 

Anche ANACI Brescia ha un suo validissimo Centro Studi Provinciale attualmente diretto dall’Avv. Laura Marchetti.

Sono incluse nella quota d’iscrizione:

• una polizza R.C. professionale,

• una polizza per la tutela legale,

• una polizza sanitaria 

Le polizze sopra descritte sono calibrate a 360° sulle esigenze dell’amministratore professionista.

Nelle versioni standard, incluse nella quota associativa, le polizze sono già “complete” per garanzie e massimali, ma è comunque possibile integrarle con pacchetti “accessori”, quali, solo per esempio, aumento temporaneo massimali per lavori straordinari, miglioramento condizioni tutela legale, integrazione coperture mutua ecc.

ANACI Brescia conta circa 200 Associati che coprono tutto il territorio della Provincia garantendo una presenza capillare e fornendo un servizio sempre puntuale e di alto livello professionale ai clienti.

Come vengono tutelati i condomini nella scelta di fornitori di qualità? 

Nella scelta dei fornitori del condominio è essenziale il controllo in merito alle competenze della ditta. Un amministratore deve sapere che non tutti potranno svolgere attività di certificazione di un impianto, oppure di manutenzione, per questo motivo insieme al preventivo il professionista dovrà anche presentare la prova delle proprie competenze. É necessaria la verifica delle certificazioni richieste sia dalla Legge italiana, sia da quella europea, come, a titolo esemplificativo le certificazioni ISO, fondamentali in moltissimi campi.

Per i mestieri per cui non esistono titoli o scuole specifiche si potrà anche richiedere al professionista la prova di lavori già effettuati in precedenza in altri stabili. Ad ogni modo è comunque necessario richiedere sempre il Piano Operativo di Sicurezza che comprenda l’elenco delle attività, eventuali esposizioni a rischi, dati aziendali fiscali, elenco di tutti i provvedimenti che adottano al fine di operare in sicurezza e il Documento Unico Regolarità Contributiva.

Il fornitore dovrà altresì essere onesto e trasparente: tutte le spese affrontate dovranno essere sempre documentate e dovranno essere inserite sia nei preventivi sia nelle fatture finali.

Cosa offre ANACI ai propri associati? 

Per il 2022 sono previsti particolari convegni? 

Da sempre ANACI  mette al centro la formazione dei suoi associati, per far sì che siano sempre preparati ad affrontare le numerose problematiche che caratterizzano quotidianamente la loro professione.

Mai come ora è necessario “stare al passo” e non distrarsi, considerata la velocità degli aggiornamenti normativi sia in campo fiscale che legislativo.

Ancor prima della Riforma del Condominio del 2012, ANACI imponeva ai suoi associati, come requisito imprescindibile per mantenere l’iscrizione, di maturare ogni anno i crediti formativi; dopo la Riforma sopra menzionata, che obbliga alla formazione obbligatoria di 15 ore (legata al superamento del DM140/2014) Anaci ha innalzato per i suoi associati tale requisito a 28 crediti. ANACI Brescia, in linea con tutto ciò, ha un’ampia offerta di corsi di formazione: da quello base (per nuovi amministratori ) di 96 ore, aperto gratuitamente anche a tutti i già soci (repetita iuvant: c’è sempre qualcosa che nel tempo si è “appannato”), a convegni di alto livello giuridico, con la presenza di avvocati, magistrati, giudici (di Appello e di Cassazione) ma anche di formazione “flash” legata a normative o decreti che man mano vengono emessi.

La stretta collaborazione con Assofloro e il Collegio dei Costruttori fa si che i  nostri Associati siano sempre informati in anticipo su quanto riguarda queste attività connesse al mondo del Condominio.

Nel 2022 i progetti sono sempre numerosi: oltre a quelli sopra menzionati (che si ripetono, con titoli e argomenti diversi ogni anno) si sta progettando di proseguire la collaborazione con l’Università Cattolica di Brescia, alla quale nel 2018 è stata donata una borsa di studio ad una laureanda che ha compilato una tesi relativa alla dinamica delle assemblee condominiali.

Importanti partnership con la Fiera di Brescia ci fanno essere presenti agli eventi Fusa Expo e Cosmogarden durante i quali proponiamo tavole rotonde a tema.

Come un amministratore può guidare i propri condomini all’approvvigionamento di tali detrazioni dando la giusta consulenza?

La materia dei bonus fiscali e delle relative detrazioni è molto complessa e delicata.

Un buon amministratore ha il compito di spiegare con la massima semplicità, avvalendosi anche della consulenza di un esperto fiscalista, le varie opportunità offerte dalla materia ed in particolare gli aspetti della cessione del credito, dello sconto in fattura e perché no, anche della detrazione fiscale personale ove ve ne siano i presupposti.

A monte di tale lavoro, che dovrà essere condotto con molta responsabilità e preparazione, alla luce anche delle esigenze di ogni singolo immobile e condomino, dovrà esservi sempre e comunque la certezza che l’opera sia fattibile e certificata con la massima attenzione da tecnici qualificati che valuteranno attraverso uno studio di fattibilità la reale possibilità di ottenere il benefit sperato in termini sia di riqualificazione migliorativa del bene che di relativa opportunità fiscale. 

Cosa significa essere Amministratore Anaci? 

Diventare amministratore ANACI significa possedere un livello di professionalità elevato.

L’amministratore associato infatti, oltre a frequentare il corso DM 140 per quindici ore, così come previsto dalla Legge, è tenuto alla frequentazione di corsi di aggiornamento per un totale di 28 ore annuali.

Questo permette di ottenere un ottimo livello di preparazione e di aggiornamento professionale, a tutela dei propri clienti.

Bisogna ricordare che oltre mille associati ANACI sono certificati UNI 10801, perché si crede che debba essere un ente terzo, e non solo la propria associazione  a verificare e certificare la propria professionalità.

Inoltre un Centro Studi nazionale e locale permette all’associato di confrontarsi su nuove e difficili problematiche, che ogni giorno sorgono nel condominio, evitando gli errori che un amministratore non preparato potrebbe commettere.

In che modo il condomino può controllare l’operato del proprio amministratore? 

Il diritto del partecipante al condominio al controllo dell’operato dell’amministratore è rafforzato dalla riforma intervenuta con la L. 220/2012 in materia condominiale, ed è consacrato nel diritto del condomino di accedere, anche immotivatamente, alla documentazione condominiale, quale presa d’atto del legislatore del generale potere di vigilanza e controllo del mandante delineato dalla giurisprudenza. 

Il diritto alla informazione dei condomini si estende a tutti i documenti condominiali (tecnici, contabili, amministrativi, commerciali ecc). Il diritto all’informazione da parte dei condomini può essere esercitato in ogni momento dell’annualità gestoria ed a tale diritto corrisponde l’obbligo dell’amministratore di predisporre un’organizzazione dello studio tale da consentire l’esercizio del diritto informando i condomini della disponibilità all’accesso. Anche in sede assembleare, laddove il punto all’ordine del giorno ne indichi la delibera, il partecipante al condominio, ha diritto di esercitare il diritto al controllo visionando i documenti condominiali.

L’art 1130 bis c.c. consente inoltre di poter nominare un revisore che verifichi la contabilità; ulteriormente il potere di controllo dell’operato dell’amministratore si esplica anche attraverso la nomina di un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici con almeno dodici unità con funzioni consultive e di controllo, in quanto organo volto a garantire efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini. Inoltre l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti prevista dalla delibera assembleare, rendendo ancora più attualizzata e trasparente la gestione contabile ed il controllo. 

La responsabilità sociale, la sicurezza dei propri condomini e la qualità della vita rappresentano i principali valori promossi da Anaci. Come la vostra associazione interviene per garantire e tutelare questi principi? 

Il Comune di Brescia ed Anaci Brescia hanno firmato il 9 febbraio 2021, il protocollo d’intesa finalizzato al miglioramento della qualità della vita dei residenti. Il protocollo, che avrà una durata di tre anni con possibilità di rinnovo e modifica mediante accordi successivi sottoscritti da entrambe le parti, intende garantire un innalzamento della fruibilità della città, intervenendo sull’aumento del livello di sicurezza percepito dai cittadini e promuovendo il sereno ed ordinato vivere civile oltre al decoro urbano. Il Protocollo aggiunge valore alla collaborazione tra Anci ed Anaci in essere dal 2013, che già intendeva migliorare le condizioni di vivibilità degli spazi pubblici.

L’Amministrazione Comunale, infatti, ha da sempre spinto per garantire più elevati standard di fruibilità della città negli spazi pubblici e privati. Queste decisioni sono state vagliate in seguito a specifiche esigenze palesate dai cittadini stessi, che hanno maturato consapevolezza sul tema sicurezza, sia nelle case, sia negli spazi pubblici adiacenti, sullo sviluppo della mobilità e su una più accurata pulizia dell’ambiente. Come indicato nel primo punto del Protocollo, Anaci Brescia assumerà il ruolo di unico interlocutore della Polizia Locale, al fine di affrontare al meglio le problematiche e le criticità all’interno dei complessi condominiali. Questa nuova organizzazione consentirà alle Forze dell’Ordine di essere più reattivi e concentrarsi sugli elementi ritenuti di maggiore priorità. Anaci, inoltre, collaborerà a una maggiore diffusione del Piano di emergenza di Protezione Civile del Comune di Brescia. Negli spazi condominiali dedicati alle comunicazioni, infatti, verrà collocata una scheda che indica le aree di accoglienza della popolazione prevista nelle vicinanze del condominio, secondo quanto previsto dal Piano di Emergenza. Nel corso dei tre anni di validità dell’accordo, Anaci organizzerà incontri aperti alla cittadinanza dedicati ad argomenti relativi al protocollo d’intesa e, dopo un accordo tra le parti, anche su argomenti di interesse e di utilità per i cittadini. Per consentire questi incontri, ai quali presenzieranno un funzionario del Comune e un rappresentante di Anaci, il Comune metterà a disposizione a titolo gratuito le proprie sale civiche.

Per filtrare le procedure, snellire il processo e facilitare l’intervento della Polizia Locale, verrà creato anche un “tavolo tecnico di confronto”, per il quale sarà redatto un regolamento.

Il tavolo tecnico servirà a discutere e filtrare le segnalazioni pervenute e assegnare ad ognuno un ordine prioritario. Saranno chiamati a parteciparvi un esponente della Giunta comunale, un rappresentante del Corpo di Polizia ed il Presidente ANACI Brescia o suo delegato, ma sarà anche possibile invitare altri soggetti coinvolti nella discussione in questione.

A proposito di Superbonus 110% siamo veramente preparati per poter accedere a queste opportunità? Quali sono i problemi che state riscontrando maggiormente? 

Fondamentale è la preparazione e importante è la formazione che si acquisisce con l’esperienza ma anche attraverso la certificazione della professione secondo la NORMA UNI 10801. Nonostante questo non è sempre e solo questione di conoscenze e competenze in quanto spesso è necessario affrontare nuovi eventi, scelte politiche, leggi poco chiare e ricche di controverse interpretazioni. L’incertezza interpretativa ci impedisce spesso di poter consigliare al meglio i nostri Amministrati che pretenderebbero da noi la soluzione ottimale a tutti i problemi.

Oggi i problemi riguardano tutta la filiera del superbonus 110 e non esiste una ricetta ma, ritengo, la necessità di operare con PRUDENZA che, ricordo, non è la virtù di chi non fa le cose perché così non sbaglia, ma di chi le cose le fa perché ha analizzato da professionista e fatto analizzare ai professionisti (avvocato, commercialista, tecnico) i rischi e possibilità, prima di iniziare l’avventura.

Uno dei problemi più grossi oggi è il “saper mantenere la calma e la razionalità”. Se hai un problema in cantiere, ora che sei partito, non puoi far saltare tutto o cambiare obiettivo, devi portarlo a termine! 

Quali competenze deve possedere?

La letteratura competente ha guardato alla professione dell’amministratore delineando in modo chiaro quelli che sono i ruoli ed i compiti tecnici necessari alla gestione del condominio; più difficile è andare ad individuare le competenze fondamentali che guardano all’amministratore non solo nella dinamica della gestione del condominio ma nella conduzione dei processi decisionali che portano i singoli condomini a prendersi cura del bene di cui ne sono proprietari. La complessità di questi compiti suggerisce la necessità di abbinare alle abilità tecniche anche altre competenze che siano in grado di aiutare i condomini nella gestione ottimale del bene. La competenza fondamentale è la consapevolezza situazionale, indispensabile per cogliere veramente quello che sta accadendo. Si tratta di un processo mentale che l’amministratore utilizza per costruire e per controllare una situazione o un evento a partire dalle capacità di monitorare quello che avviene, di comprenderne e interpretarne il significato e di predire su questa base ciò che potrà accadere. In quest’ottica, centrale risulta essere la capacità di mediazione che l’amministratore mette in campo ogni volta che, durante l’assemblea o le situazioni di conflitto, è necessario riportare i diversi condomini verso la consapevolezza della gestione “delle parti in comune” non solo intese come spazi ma come luoghi della condivisione. Molte sono le situazioni che mettono in esercizio l’abilità del problem solving; ogni qual volta che l’amministratore si trova di fronte a problemi che non sempre trovano una codifica netta nel Codice Civile o nelle diverse normative, è necessario fare appello alla capacità di risolvere i problemi, fare sintesi delle informazioni raccolte al fine di proporre una soluzione ragionevole ai condomini. Il lavoro spesso condotto nell’emergenza porta l’amministratore ad esercitare la competenza legata alla capacità di prendere decisioni e di riuscire a modificarle con l’evolvere della situazione. Decidere è sempre molto faticoso e un aiuto in questa direzione può certamente venire dal team di lavoro. Spesso l’amministratore, però, si trova a lavorare in solitaria avvalendosi della squadra dei consulenti/fornitori a cui si appoggia e con i quali ha instaurato un legame di fiducia. Un’altra competenza riguarda la leadership, ovvero la capacità di guidare e sostenere i condomini nella migliore presa di decisioni e nel coordinamento delle risorse. Leadership significa anche saper delegare e mantenere ancorati alla realtà le aspettative dei singoli condomini. L’ultima competenza sulla quale si vuole portare l’attenzione è quella relativa alla comunicazione. Spesso le situazioni, soprattutto quelle conflittuali, nascono da un errore di comunicazione; parole e comportamenti che spesso vengono fraintesi e sono causa di conflitti importanti. Se si desidera influenzare il comportamento delle persone non si tratta solo di comunicare informazioni, ma anche di costruire un rapporto di fiducia. Accanto alle competenze non tecniche, occorre anche favorire lo sviluppo di alcune risorse personali che risultano molto importanti nella gestione del condominio. Non si tratta di caratteristiche che possono essere “insegnate” in quanto fanno parte della storia dello sviluppo della singola persona. Ciò nonostante si possono mettere in campo strategie utili a svilupparle e a sostenerle. Prima fra tutte è la risorsa personale della gestione dello stress. La gestione dello stress aiuta l’amministratore a reagire e a superare le richieste gravose e/o durature e a superare la situazione critica. Un ulteriore risorsa personale necessaria è la resilienza, che indica la capacità di una persona di adattarsi agli eventi avversi della vita, in questo caso della vita professionale. È un’abilità in continuo mutamento che si mette in atto di fronte alle diverse circostanze della professione. Tutte queste risorse e competenze sono indispensabili per un buon esito nella gestione del condominio. 

Il ruolo dell’amministratore condominiale oggi qual è? É cambiato nel corso di un ventennio? 

Ci si chiede spesso che ruolo svolga l’amministratore di condominio e altrettanto spesso ci si sente rispondere dagli interlocutori più svariati, siano essi fornitori o semplici condòmini “io il tuo lavoro non lo farei mai”. In queste parole risiede forse il nocciolo della questione. L’amministratore di condominio svolge infatti un compito non facile ne di immediata percezione se non quella del risolvere le problematiche degli altri, impresa più ardua che semplice. Tale figura istituita e normata col codice civile fin dal 1942 è tutt’oggi presente ed operante nella società che del condominio ha fatto una sua realtà.

Se negli anni 70/80 tale ruolo era riconducibile più al buon padre di famiglia che gestiva entrate ed uscite di un patrimonio comune, col passare degli anni si è trasformato e con l’introduzione di complesse normative sugli impianti, sulla sicurezza, sulla privacy e sulla gestione dell’immobile “condominio”, è diventato sempre più marcatamente una figura di riferimento per competenza e responsabilità. Figura non sempre ben compresa, figura sempre più soggetta ad abbracciare quotidianamente problematiche tra le più disparate, da quelle delle manutenzioni a quelle della gestione dell’assemblea ai tempi del lockdown, tematiche che richiedono attenzione e preparazione nella loro conduzione. Un ruolo in continua evoluzione che mai regala attimi di tranquillità ma al contrario continui momenti di confronto e crescita personale. Grazie poi alla legge di riforma del condominio, l.220/2012, l’amministratore è stato ancor più investito di oneri, competenze e soprattutto responsabilità sia civili sia penali, inquadrato in un ambito ben preciso ed assoggettato per la prima volta in modo obbligatorio ad una formazione con aggiornamento annuale a pena di decadenza del suo operare. Il ruolo dell’amministratore, quindi, come detto, non sempre risulta facile, in quanto da un lato deve seguire ed applicare ciò che la norma dispone, dall’altro avere la pazienza ed il giusto tocco di buon senso per riuscire a trasmettere ed informare adeguatamente i propri amministrati evitando attriti e/o incomprensioni, riuscendo nel difficile compito di saperli orientare per il raggiungimento di un risultato che tuteli il bene comune nel rispetto delle norme e dei regolamenti. Si può quindi dire che oggi questo soggetto è diventato un significativo punto di riferimento nella società in quanto grazie alla sua competenza ed operatività svolge il delicato compito di amministrare uno dei beni più importanti quale è la casa, mettendo in collegamento il condominio con gli enti, il condominio con gli efficientamenti, il condominio e gli anziani, il condominio con l’abbattimento delle barriere architettoniche, il condominio con le realtà extracomunitarie, il condominio quale centro di vita quotidiana.

Quali complicazioni è chiamato a risolvere oggi l’amministratore di condominio come trade union tra imprese e privati?

L’amministratore rappresenta sia una guida per il condominio, con tutte le responsabilità annesse e connesse sia il perfetto interlocutore con le varie imprese (enti preposti, fornitori, tecnici ecc). L’amministratore rappresenta un ruolo chiave, una figura che deve essere in grado di trovare un dialogo tra condomini e fornitori ma al contempo dimostrare grande professionalità nella risoluzione di tutti quegli imprevisti che potrebbero insorgere nell’ambito condominiale.