Con Gianbattista Quecchia, leader del mercato immobiliare da ben quarantacinque anni, fondatore delle sei agenzie omonime sul territorio (Brescia, Desenzano, Iseo e Franciacorta, Salò, Provaglio d’Iseo, Lazise) e Presidente del Comitato Borsa Immobiliare di Brescia, oggi esaminiamo la delicata tematica che sta affrontando il mercato immobiliare bresciano oggi fortemente connesso a quella conversione socio-economica specchio di un panorama sempre più sostenuto da tematiche legate a sostenibilità e risparmio energetico e sempre più lontano dal tradizionale emblema della casa di famiglia.
Dove si sta dirigendo oggi il mercato immobiliare e quali sono i valori che un immobile attrattivo deve possedere? Il mercato si sta dirigendo inevitabilmente su un prodotto immobiliare altamente qualificato e sono proprio le richieste dell’utente e di tutti i nostri clienti a confermare questa tendenza. Oggi è il trilocale (85/90mq) in classe A3 o A4 a vincere in termini di attrattività. La classe energetica rappresenta un elemento fondante, una motivazione essenziale in grado di orientare ogni scelta a vantaggio senza dubbio della nuova costruzione piuttosto che dell’immobile da ristrutturare.
Se dunque la domanda si sta orientando verso immobili ad alta efficienza energetica e sicurezza sismica, il mercato dell’usato è oggi così penalizzato? Il mercato dell’usato è già stato significativamente penalizzato con la crisi del 2007/2017 con crolli del 50%. Oggi il problema rilevante è senza dubbio il destino dell’immobile usato che, se comparato al valore del nuovo, sui 3.500 Euro, non regge la sua convenienza poichè i costi di ristrutturazione sono saliti alle stelle. Questa delicatissima tematica è oggetto di discussione a Focus 2030, l’niziativa valida ai fini dell’aggiornamento professionale voluta fortemente da me e dalla Borsa Immobiliare dedicata a tutti gli operatori: geometri, architetti, ingegneri, Ance e alle Associazioni Artigiane. Oggi, alla terza edizione di Focus 2030, siamo finalmente pronti a tracciare linee guida reali e concrete facendo luce sul prodotto immobiliare più apprezzato dall’utenza. Abbiamo pertanto compreso che seppur il Covid, quattro anni fa, lanciò una tendenza piuttosto chiara, ovvero il desiderio d’abitare più connesso al comfort (maggior spazio interno e possibilità di godere di spazi privati esterni come giardino e terrazze) oggi, anche a causa dei tassi dello scorso anno, la richiesta si è rimodulata con una profonda conversione tale da porre al centro il ridimensionamento degli spazi. Se tre anni fa la richiesta verteva principalmente sul quadrilocale oggi si vendono per la maggiore soluzioni più contenute tra gli 85 e i 90 mq. Assistiamo ad un profondo cambiamento dettato senza dubbio dalle condizioni socio-economiche che hanno via via modificato lo stile di vita. Gli anziani di domani saranno sempre più senza figli e sempre più soli. Un dato palese che ha rimodulato la coscienza delle persone. Ecco che le giovani coppie si proiettano verso l’essenzialità abitativa optando quindi per spazi confortevoli ma ridotti mentre gli anziani e quindi i senior già proprietari di abitazioni di tipo famigliare con tre o quattro camere da letto oggi, diventati soli nel dover gestire proprietà con metrature rilevanti, prediligono l’appartamento soprattutto in zone più accessibili ai servizi. Ci troviamo quindi ad affrontare una problematica importante: tante ville in vendita, oggi aimè svalutate, in virtù di soluzioni in classe A3 e A4 con un abbattimento dei costi di gestione e una conseguente serenità per il futuro. L’immobile datato, seppur ricondizionato non può sostenere certi valori. Stiamo parlando di ristrutturazioni complesse, costose e quasi sempre molto deboli al cospetto delle variabili imposte dall’antisismico. Una realtà che si scontra inevitabilmente con i contemporanei dictat della sostenibilità oggi fiore all’occhiello e fulcro della moderna cantieristica, certamente più favorita. L’esempio è proprio quello del nuovo cantiere a San Zeno che stiamo portando a termine, concepito integralmente in classe A4 e ad oggi venduto grazie alle performance energetiche (spesa annuale minima che si aggira intorno ai 500 euro) che sostengono e incoraggiano l’utente nella scelta. Stiamo quasi arrivando al concetto di casa passiva. Le coppie giovani sono particolarmente attratte da questi aspetti, fortemente connessi al risparmio. Quarant’anni fa noi senior costruivamo ville importanti per accogliere una famiglia numerosa, case ad oggi quasi ingestibili con metrature inutilizzate e stanze ormai chiuse. Oggi i giovani ricercano quell’appartamento che possa soddisfare al minimo le proprie necessità quotidiane, senza farsi carico di metri quadrati eccedenti e soprattutto di spese di manutenzione onerose. Questa filosofia si ripercuote sul settore e segna le linee guida per il mercato immobiliare futuro.
Il mercato dell’usato potrà mai rivalutarsi o è destinato al deprezzamento? Molto dipende senza dubbio dalla posizione dell’immobile, dal suo valore al metro quadro e dall’opportunità o meno di poterlo mettere in concorrenza con la nuova cantieristica ben consapevoli però che non potrà mai compararsi alle performance del nuovo. Assitiamo infatti, anche in zone di pregio, a deprezzamenti significativi che possono sfiorare un buon 25%. Ristrutturare è oggi assai impegnativo. É stato recentemente attestato un prezzo al mq pari a 1.900 Euro, una spesa, considerando i valori, impensabile da affrontare. Ecco perchè non esiste più nemmeno la possibilità di prendere in considerazione l’usato. Discorso diverso è per altre zone, come Mompiano, ad esempio, laddove oggi è ancora possibile vendere a 4.000 euro/mq. Considerando un acquisto a 1500 mq sull’usato e un costo di ristrutturazione pari a 1.900 euro/mq può rivelarsi ancora un investimento.
Quale situazione si respira invece sul Garda, qui che panorama si respira? Il Garda ha sofferto molto il primo semestre dello scorso anno proprio a causa della crisi tedesca. Il 2025 è ripartito molto bene segnando un dato positivo soprattutto per quanto riguarda le seconde case nuovamente prese d’assalto dai turisti provenienti dalla Germania. Anche la legge regionale n. 31 che ha introdotto nuove disposizioni mirate a limitare il consumo di suolo e a favorire la rigenerazione delle aree già urbanizzate ha particolarmente graffiato il mercato immobiliare. Oggi i terreni sono sempre più rari e in queste zone la ristrutturazione rimane l’unica alternativa possibile, coerente però solo se parliamo di un mercato medio-alto.
Il 2025 è un anno per vendere o per investire? É l’anno in cui si deve investire soprattutto per questa ultima analisi poichè nelle zone appetibili sarà sempre più difficile portare a termine un buon investimento. La sponda veronese, contrariamente da quanto accade su quella bresciana, ha significativamente elevato il suo valore posizionandosi con i suoi 6.000 Euro/mq. Cifre importanti nettamente superiori alle nostre sponde: Desenzano, Padenghe, Moniga, Manerba ecc. Ecco perchè oggi in previsione di futuri e possibili rialzi è un bene investire.
