“Le associazioni rendono l’uomo più forte e mettono in risalto le doti migliori delle singole persone e danno la gioia che raramente si ha restando per proprio conto…”. (da “Il Barone rampante” di Italo Calvino). É il “bene comune” il valore più importante da difendere e tutelare, così nella vita come nella professione. É questa la nobile premessa di Maurizio Roversi socio di Duomo Immobiliare e per il secondo e ultimo mandato Presidente della sezione bresciana della FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).
Intervista a Maurizio Roversi
Che periodo sta attraversando oggi il mercato immobiliare bresciano? Il mercato immobiliare del Paese, già da alcuni anni, è in costante crescita di valori. Brescia rispecchia profondamente questo clima allineandosi ad un panorama nazionale piuttosto positivo e confortante. Sono proprio i dati a confermarlo, non solo quelli espressi dalla Borsa Immobiliare di Brescia ma anche dai listini Fiaip emessi ogni anno con aggiornamenti semestrali. Questa “prognosi” allettante però non connette i vari settori del mercato immobiliare ma si limita a quello residenziale, oggi come oggi, senza dubbio, il più apprezzabile. Il mercato del nuovo è salito sul podio delle richieste originando una netta trasformazione e segnando un nuovo aumento sui valori. Stiamo parlando di appartamenti situati in contesti residenziali dotati di spazi esterni, di parcheggi esclusivi ed ubicati in zone di pregio e servite da negozi, scuole, aree verdi e da una rete di mezzi pubblici. Si è dunque chiaramente identificata un’area, bresciana, più appetibile individuata anche nei pochi comuni dell’hinterland e nella zona del Garda e del Sebino a svantaggio di molte zone della città e della provincia come la bassa. Va comunque precisato che stiamo parlando di una “piazza” elitaria contraddistinta da valori che in pochi possono permettersi poichè le cifre di richiesta sono sempre superiori ai 3.000 euro al mq. I costruttori scelgono di elevare la nuova cantieristica in aree con maggior margine e di conseguenza sono poche le zone delle città e dell’hinterland (laghi compresi) disponibili per nuove operazioni. Nelle zone sofferenti è possibile constatare che i valori del nuovo sono pari, se non inferiori, ai costi di realizzazione del nuovo fabbricato e per questo gli imprenditori non sono più interessati a lavorare in questi paesi in quanto il rischio di fare una operazione immobiliare in perdita è altissimo. I valori del costo di costruzione negli ultimi tre anni sono letteralmente esplosi registrando un aumento drastico del 30%. Oggi la richiesta è comunque quella di un immobile di qualità dalle alte performance soprattutto in termini di efficientamento energetico. Per quanto riguarda invece la situazione degli immobili commerciali e direzionali stiamo affrontando un periodo difficile e la situazione caratterizzata da uffici vuoti e serrande abbassate è visibile a tutti. Un mercato seriamente compromesso all’interno del quale per portare a termine una vendita è necessario trovare un compromesso sul prezzo.
Il Covid ha senza dubbio trasformato l’ambizione di abitare, abbiamo infatti assistito quattro anni fa ad una richiesta che ha posto al centro spazi outdoor e una qualità d’abitare rivolta al comfort. Oggi questa tendenza è ancora presente? Direi di sì. Gli spazi esterni sono diventati un imperativo per i bresciani così come il comfort abitativo. Oggi i nostri clienti non vogliono rinunciare ad uno stile di vita piacevole e ricercano quindi un’abitazione che possa soddisfare questi dictat, sicuramente largamente incoraggiati dalla drammaticità di quanto abbiamo affrontato in quel triste periodo. La consapevolezza poi si nutre anche di una presa di coscienza valoriale senza dubbio legata ad una più coerente rivalutazione dell’immobile negli anni futuri. Il post pandemia ha inoltre incentivato i costruttori a progettare con più serietà promuovendo qualità ed estetica anzichè risparmio e speculazione. Oggi la nuova cantieristica è particolarmente attraente tale da riqualificare intere aree urbane accrescendone di conseguenza il valore. La prerogativa odierna è senza dubbio l’efficientamento energetico che ricopre un ruolo nodale nella moderna cantieristica. Una mentalità che oggi non è così futurista come qualche anno fa ma che si è trasformata in vera esigenza dettando le sorti di un intero settore e sistema.
Il centro storico come si pone? Il centro storico un po’ si slega da queste dinamiche poichè rappresenta una scelta di nicchia e ha sempre attratto. Qui ritroviamo l’immobile più ricercato e chi acquista sicuramente mette in conto di dover rinunciare a tante vision performanti ma è un “do ut des” che pone sulla bilancia vantaggi unici e sempre più rari.
La tendenza del post-Covid si sta spingendo verso l’affitto o verso la vendita? La propensione di noi italiani è sempre stata quella di considerare la casa un bene di valore. La nostra attitudine all’acquisto a livello europeo è senza dubbi elevatissima e anche il bresciano segue questo filone. L’acquisto del nuovo costruito o, in alternativa , di vecchi appartamenti in buoni contesti da riqualificare, oggi, comporta una spesa troppo alta per molte famiglie. L’aumento del costo di costruzione, l’aumento dei costi per gli interventi di manutenzione interna , esplosi negli ultimi anni in seguito al Superbonus 110, ha fatto lievitare i prezzi al punto che, anche se i mutui prima casa stanno tornando a tassi interessanti, non permette a molte famiglie di acquistare e sono costretti a cercare la casa in affitto, disegnando però una nuova contingenza da affrontare: pochi immobili in affitto disponibili per soddisfare il forte aumento della domanda e canoni di locazione in conseguente aumento.
Dal punto di vista del “caro-affitti” che panorama stiamo vivendo a Brescia e in provincia? I canoni sono aumentati. Parliamo di cifre importanti che vanno al di fuori da quell’ordinario a cui si era abituati. Aumenta di conseguenza anche il rischio di morosità, una congiuntura tale da indirizzare molti locatori a considerare l’affitto breve sperando in guadagni rapidi e sicuri.
Le case candidate all’affitto nei centri storici così come nelle località turistiche, lago di Garda e lago d’Iseo, sono quasi nella totalità consacrate all’affitto breve con finalità turistica. Che fine faranno le locazioni ordinarie? Il problema sta diventando di ordine sociale… La locazione ordinaria nelle città d’arte e in alcune zone di villeggiatura è senz’altro diminuita a favore dell’affitto breve ipoteticamente più sicuro, più redditizio e con meno rischi di morosità. É bene però chiarire che tali locazioni non sono poi così semplici da gestire e che le regole introdotte in questi ultimi periodi non rendono la vita facile ai proprietari. Il vero problema sociale non verrà risolto disciplinando l’affitto breve ma gestendo con rapidità e dinamismo burocratico i termini della morosità, presupposto che potrà finalmente permettere al locatore più tutela e meno preoccupazione. Se il Governo in un prossimo futuro metterà in atto le condizioni per poter attivare uno sfratto con un titolo esecutivo quale potrebbe essere il contratto di locazione sicuramente molti proprietari non avrebbero problema a tornare alle locazioni ordinarie. L’immobiliare in Italia ha bisogno di politiche consapevoli e di analisi indipendenti, con l’attenzione di tutelare i più deboli, ma cercando anche di non danneggiare manifestamente le persone che per loro fortuna hanno un immobile di proprietà.
É davvero il momento giusto per investire? In questi momenti dove si parla molto di Europa, con due conflitti in ancora corso, cosa sia giusto fare forse non sono la persona più esperta per dirlo. Tanti possono essere gli investimenti produttivi, pensiamo a determinati ambiti finanziari, dove si può trarre più reddito impiegando capitale acquisendo titoli e azioni. Questo comporta però una conoscenza approfondita, un’esperienza oppure una completa fiducia verso altri professionisti. É necessario cogliere il momento e saper gestire situazioni ad alto rischio. Personalmente reputo l’immobile ancora l’investimento migliore, concede più sicurezze, più garanzie e facilmente ritorna sul mercato anche inseguendo crisi ma affrontandole senza danni irreparabili. Senza dubbio è un mercato premiante nonostante non si possa più assistere al grande boom dettato dagli anni ottanta e novanta. Certamente l’investimento immobiliare potrebbe essere anche più redditizio se fossero prese in considerazione alcune delle proposte che la FIAIP ha prospettato al Governo negli ultimi anni.
Sul piano nazionale della casa cosa potrà fare la politica? La dirigenza Fiaip, la Federazione che rappresento per il collegio di Brescia, è molto impegnata a livello politico sindacale. Ogni anno propone al Governo una serie di emendamenti e alcuni di questi sono stati anche accolti, al fine di migliorare il mercato e la nostra situazione. Uno di questi risiede nell’eliminazione dell’incompatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore e l’introduzione del CIN nelle locazioni brevi. Relativamente al piano nazionale della casa Fiaip si è proposta per trovare soluzioni atte a riequilibrare lo sbilanciamento tra domanda ed offerta che ha generato questi importanti aumenti di prezzo degli ultimi anni. Tra le nostre proposte c’è l’estensione della cedolare secca a tutte le locazioni, la detraibilità dell’intero ammontare delle provvigioni in sede di dichiarazione dei redditi, il ripristino del fondo di garanzia dello stato Consap per i mutui prima casa, la possibilità di dedicare dei fondi per la digitalizzazione degli accessi atti nei comuni e infine l’opportunità relativa al cambio di destinazione d’uso da uffici ad abitazioni. Non per ultimo la nostra volontà nell’essere coinvolti come agenti immobiliari nei progetti di rigenerazione urbana. Queste sono le nostre premesse, obiettivi che ci tengono attivi ma che lasciano al Governo ogni risposta.
Di recente è stato eliminato l’obbligo di rendere pubblico l’ammontare delle provvigioni nell’atto notarile al fine di tutelare la privacy dei clienti e degli stessi professionisti coinvolti. Quali altri passi saranno decisivi per rafforzare la vostra categoria? Questo è stato davvero un successo, un obiettivo fortemente voluto da Fiaip per il quale ci siamo impegnati energicamente. Finalmente il Governo ha compreso le nostre ragioni eliminando nell’atto di vendita degli immobili l’ammontare delle provvigioni. Una scelta consapevole per il rispetto della privacy di entrambe le parti e dell’agente stesso. Per rafforzare la nostra categoria due sono le cose che vorremmo ottenere a breve. La prima è rendere obbligatoria la formazione a tutti gli agenti immobiliari regolarmente iscritti, un minimo di crediti formativi annuali che potrebbero rappresentare un aggiornamento costante e fondamentale. Senza questi l’agente immobiliare perderà lo “status di agente” e non potrà più esercitare la professione. Un aspetto importante per noi professionisti ma indispensabile per i nostri clienti che richiedono professionalità e attendibilità. Purtroppo sono molti gli agenti immobiliari che esercitano l’attività senza aver mai partecipato ad un corso di aggiornamento rendendo il modus operandi superficiale e poco professionale. A tal proposito faccio presente che Fiaip Brescia organizza ogni anno per i propri iscritti almeno 10 appuntamenti formativi a vantaggio di tutti i suoi associati. Il secondo obiettivo risiede nella lotta all’abusivismo una piaga costante che purtroppo “inquina” il nostro settore e che potremmo combattere unicamente con il sostegno delle istituzioni e della Camera di Commercio. Un sistema sprovveduto che influisce pesantemente sul sistema immobiliare gravando su un buon 30/40% e che opera in spregio della legge 39/1989 concernente la disciplina della professione di mediatore. Un fenomeno che potrebbe essere indebolito anche dal sistema notarile nell’accertamento delle identità dei coinvolti durante la fase finale della trattativa.
Oggi l’agente immobiliare attraverso una rete di professionisti verifica la “salute” dell’immobile. Cosa significa oggi affidarsi ad un’agenzia immobiliare anche in termini di affidabilità? Quella che lei chiama salute dell’immobile è in realtà la verifica della conformità urbanistica-catastale degli immobili. Indagine assolutamente indispensabile. Oggi un agente immobiliare serio non può esimersi dal mettere in atto un’accurata analisi raccogliendo tutti i dati dell’immobile compreso l’accesso agli atti nei vari comuni per la verifica urbanistico-catastale. Tale condotta deve ritenersi ordinaria per ogni professionista al fine di candidare sul mercato immobili “sani” e privi di rischi.
Quanto sono importanti in FIAIP i valori relazionali tra gli associati? Fiaip crede fermamente nella collaborazione fra i propri associati. Creare reti di collaborazione può portare a migliori risultati, in particolare per i colleghi che non hanno alle spalle strutture organizzative e lavorano da soli. Fiaip può rappresentare davvero un aiuto importante.
Cosa significa aderire a Fiaip? Che valore trasmette la vostra Federazione? In un suo libro, “Il barone rampante”, lo scrittore Italo Calvino ha scritto: “Le associazioni rendono l’uomo più forte e mettono in risalto le doti migliori delle singole persone e danno la gioia che raramente si ha restando per proprio conto…”. In questa frase mi riconosco moltissimo attribuendo il vero senso di appartenenza che mi lega a Fiaip. Questa Federazione grazie ai suoi servizi, al suo sostegno, alle sue convenzioni e al suo costante aggiornamento può davvero accrescere le potenzialità di ogni professionista. Personalmente molto sono cresciuto in questi anni e molto ho ricevuto dalle persone con le quali mi sono rapportato.
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi anni della vostra categoria?In un mondo sempre più connesso al web, ai social, ai portali che analizzano i dati di mercato e che pare possano contribuire a favorire business immobiliari e non per ultimo all’intelligienza artificiale, che oramai spopola ovunque, l’agente immobiliare dovrà sempre più specializzarsi, puntare alla formazione, crearsi una propria immagine seria e professionale ma soprattutto non dimenticarsi che il valore umano sarà insostituibile soprattutto nel nostro delicato settore. Il nostro lavoro non è solo quello di vendere una casa poichè una casa non è semplicemente un indirizzo o un prezzo (quello che appare sui portali), prima di tutto è un un sogno che passa di mano in mano. In conclusione i valori sostanziali del nostro lavoro, nel rispetto dei tempi che cambiano e stravolgono le nostre abitudini rimangono sempre la sensibilità e l’umanità doti che sono proprie solo dell’essere umano. Il valore umano rimane il fattore decisivo per ogni business.
